Huis kopen

[Mr.D]

Re: Huis kopen

Niet te veel spijkers op laag water zoeken hé mannen. Notariskosten, leningkosten, kosten voor vervroegd terugbetalen van een lening,... zijn allemaal relatief verwaarloosbaar in vergelijking met de totaalkost. Het kan bvb al gewoon interessant zijn om kosten te betalen om de lopende rekening te herzien. Registratiekosten zijn uiteraard niet verwaarloosbaar, hoewel ik de situatie in Vlaanderen niet goed ken als het over de enige gezinswoning gaat. Maar zoals polleke terecht aanhaalt: we kennen de exacte situatie niet dus over het financiele kan niemand een sluitend advies geven.

@TS: ga eens klappen met je bank, ga eens klappen met een paar andere banken en ga vooral eens klappen met je notaris. Telkens puur over het financiële aspect. De beslissing of je al dan niet moet kopen/verkopen kan niemand anders voor jullie nemen en internetvrienden kunnen daar niet echt advies over geven.

[ccc]

Re: Huis kopen

Mag ik het nog eens over die berekening hebben ?
Stel je koopt een appartement van 7.000.000 BEK'kes (ga nog even ouderwets doen).
Je steekt er 2.000.000 in en je leent 5.000.000 over 20 jaar.

Na 5 jaar wil je het zaakje verkopen voor een huis.

Dan is ongeveer 16% van het kapitaal afbetaald : Je moet dus aan de bank om de lening af te betalen, 4.194.000 BEF'kes (het restkapitaal) teruggeven. Helaas zal je bank je daar een boete voor opleggen, wegens gederfde interesten, en je bv. 5.000.000 BEF'kes laten terugbetalen.

Stel dat je dat appartement verkoopt voor 10.000.000 en je koopt een huis van 9.000.000. In totaal moet je dus 9.000.000 (huis) + 5.000.000 (bank) betalen en je ontvangt 10.000.000.

Je zal dus terug een lening moeten aangaan van 4.000.000 waar je vorige lening nog op 4.194.000 af te betalen kapitaal stond.
Met andere woorden : hier doe je bitter weinig winst mee, zeker geen 2/3e...

Daarnaast heb je natuurlijk ook nog terug een aantal kosten, die je niet hebt als je gewoon blijft wonen (notaris, registratie, leningsonkosten, ...). Daarnaast ben je ook alle onkosten die je gemaakt hebt in je appartement kwijt (je verkoopt het voor 3.000.000 meer, maar de meerwaarde op je verkoop is dus wel kleiner dan die 3.000.000 die je er nu meer voor krijgt).

Ik weet natuurlijk de situatie niet (bovenstaande is maar een voorbeeld), maar ik hoop dat je geen rekenfout hebt gemaakt.

De registratierechten zijn normaal overdraagbaar als binnen éénzelfde gewest blijft. Normaal kan je je lening toch ook gewoon mee overnemen, niet? Gewoon iets extra lenen indien nodig. Een werderbeleggingsvergoeding op een lening is meestal 3% dacht ik. Je hebt ook formules waarbij je aantal keren mag veranderen zonder kosten.

9 miljoen + 5 miljoen klopt ook niet, dat doe je met een overbruggingskrediet tot je huis verkocht is.

[polleke_cgc]

Re: Huis kopen

De registratierechten zijn normaal overdraagbaar als binnen éénzelfde gewest blijft. Normaal kan je je lening toch ook gewoon mee overnemen, niet? Gewoon iets extra lenen indien nodig. Een werderbeleggingsvergoeding op een lening is meestal 3% dacht ik. Je hebt ook formules waarbij je aantal keren mag veranderen zonder kosten.

9 miljoen + 5 miljoen klopt ook niet, dat doe je met een overbruggingskrediet tot je huis verkocht is.

Mijn berekening is enkel een benadering. En zo'n overbruggingskrediet is gratis ? Het hangt trouwens van je bank af, of het mogelijk is om je hypotheek over te plaatsen op een ander pand. 3% wederbeleggingsvergoeding vind ik trouwens ook niet gratis. Op 4.000.000 is dat evengoed 120.000 BEF die je gewoon aan je bank geeft en waar je andere dingen kan mee doen.
En registratierechten kunnen overgedragen worden. Maar toch zijn er aan dergelijke wijzigingen altijd kosten verbonden, die je beter vooraf nagaat, dan later voor verrassingen te staan.

Het was gewoon mijn bedoeling om aan te geven dat ik twijfels heb bij die 67% verlaging van de lening, en toch een groter huis te kopen, dat dus stukken goedkoper moet zijn. Ofwel moet dat appartement enorm in waarde gestegen zijn.
In mijn berekening heb ik 800.000 BEF'kes "bankonkosten" voorzien. Blijkbaar kan dat stukken goedkoper. Maar zelfs als die volledig wegvallen, wordt een lening niet plots 67% goedkoper...

Trouwens : stel dat die lening wel 67% goedkoper wordt, dan zal de "klant" zijn lening voor de 67% WEL moeten "afkopen", en daarop dus wel onkosten betalen... Die bank zal die gederfde intresten die er dan wel zijn, voor een deel willen recuperen. Ik ken geen banken die gratis werken...

[bouk]

Re: Huis kopen

Wij hebben nu een vrij zware lening en twijfelen eraan ons appartement (gelijkvloers met tuin, garage en 3 slaapkamers, vrij recent) te verkopen en een huis te kopen...
Enige tips?

niet als je niet eerst met harde cijfers komt.
grt,bouk.

[Mullie]

Re: Huis kopen

"Voor de kinderen zou het beter zijn om op te groeien in een rustige buurt, het appartement is nu nogal in een slechte buurt gelegen met een vrij hoge criminaliteit"

Dan was deze jongen gevlogen, zeker weten, je appartement kan je dan wel goed bevallen, maar in een slechte buurt met een vrij hoge criminaliteit zou ik absoluut niet willen wonen en vooral later mijn kinderen niet willen laten opgroeien....daar is geen geld tegen opgewassen.

[Quinck]

Re: Huis kopen

"Voor de kinderen zou het beter zijn om op te groeien in een rustige buurt, het appartement is nu nogal in een slechte buurt gelegen met een vrij hoge criminaliteit"

Dan was deze jongen gevlogen, zeker weten, je appartement kan je dan wel goed bevallen, maar in een slechte buurt met een vrij hoge criminaliteit zou ik absoluut niet willen wonen en vooral later mijn kinderen niet willen laten opgroeien....daar is geen geld tegen opgewassen.

Maar dat zal dan waarschijnlijk ook weer de verkoopprijs mee bepalen. In een slechte buurt zal je er minder geld voor krijgen en/of het zal lang te koop staan voordat je een koper vindt.
Ik heb echter ook mijn twijfels bij de berekening dat de lening 2/3 goedkoper zou worden, als dit echt zo is is het waarschijnlijk ook al een goed idee om de huidige lening te laten herzien?
Is de "nieuwe" lening die zoveel goedkoper is bij dezelfde bank of een andere bank, of is die via één van de andere kanalen waar je tegenwoordig meer over hoort (maar meestal niet zo positief nieuws).

[ccc]

Re: Huis kopen

Mijn berekening is enkel een benadering. En zo'n overbruggingskrediet is gratis ?

Het was gewoon mijn bedoeling om aan te geven dat ik twijfels heb bij die 67% verlaging van de lening, en toch een groter huis te kopen, dat dus stukken goedkoper moet zijn. Ofwel moet dat appartement enorm in waarde gestegen zijn.
In mijn berekening heb ik 800.000 BEF'kes "bankonkosten" voorzien. Blijkbaar kan dat stukken goedkoper. Maar zelfs als die volledig wegvallen, wordt een lening niet plots 67% goedkoper...

Mijn punt was eigenlijk dat die 800.000 overdreven was. Niks is gratis, ook niet zo een overbruggingskrediet. Dat dient eigenlijk om de lening te laten lopen aan dezelfde voorwaarden, maar als het echt veel goedkoper wordt kan je beter die wederbeleggingsvergoeding betalen. Alles moet precies berekend worden alvorens een beslissing te nemen.

[The Girlz]

Re: Huis kopen

Nog even ter info :

Alle kosten zijn hiervan afgerekend (registratierechten, wederbeleggingsvergoeding, kosten van de lening, ...).
Op het moment dat we de lening hebben afgesloten was ons inkomen inderdaad hoger. Er is nu ook geen probleem met de afbetaling maar onze prioriteiten liggen blijkbaar anders dan toen.

Een appartement is wel goedkoop ivm de verwarming maar de algemene kosten bedragen wel € 100/maand. Ik denk dat je aan een gerenoveerde woning niet meteen kosten hebt + de lening is veel lager dus je kan makkelijker sparen als je kosten hebt.

De berekening (deze is wel op het minimum verkoopbedrag gerekend + maximum bedrag dat we aan een huis zouden geven)
Verkoopprijs € 260 000 – lening € 180 000 (hebben destijds deel cash gegeven + deel gerenoveerd) - € 10 000 kosten = € 70 000 meerwaarde.
Dit zouden we in de nieuwe lening steken en dan een lening aangaan van € 550/maand (dus een bedrag lenen van € 110 000).

Volgens de bank allemaal geen probleem. De oude lening wordt stopgezet en er wordt een nieuwe lening aangegeaan. Gaan een huis zoeken en ons appartement te koop zetten. Gewoon zien dat we geen overbruggingskrediet moeten aangaan. Dat kan perfect volgens de makelaar.

Bedankt al!

[palombian]

Re: Huis kopen

Nog even ter info :

Alle kosten zijn hiervan afgerekend (registratierechten, wederbeleggingsvergoeding, kosten van de lening, ...).
Op het moment dat we de lening hebben afgesloten was ons inkomen inderdaad hoger. Er is nu ook geen probleem met de afbetaling maar onze prioriteiten liggen blijkbaar anders dan toen.

Een appartement is wel goedkoop ivm de verwarming maar de algemene kosten bedragen wel € 100/maand. Ik denk dat je aan een gerenoveerde woning niet meteen kosten hebt + de lening is veel lager dus je kan makkelijker sparen als je kosten hebt.

De berekening (deze is wel op het minimum verkoopbedrag gerekend + maximum bedrag dat we aan een huis zouden geven)
Verkoopprijs € 260 000 – lening € 180 000 (hebben destijds deel cash gegeven + deel gerenoveerd) - € 10 000 kosten = € 70 000 meerwaarde.
Dit zouden we in de nieuwe lening steken en dan een lening aangaan van € 550/maand (dus een bedrag lenen van € 110 000).

Volgens de bank allemaal geen probleem. De oude lening wordt stopgezet en er wordt een nieuwe lening aangegeaan. Gaan een huis zoeken en ons appartement te koop zetten. Gewoon zien dat we geen overbruggingskrediet moeten aangaan. Dat kan perfect volgens de makelaar.

Bedankt al!

Als de afbetaling van je nieuwe lening van 110.000 maar 1/3 kost van je oude van 180.000 hoef je niet persé te verhuizen, je kan ook je bestaande lening herfinancieren.
Welk is de looptijd van de leningen ?
Zoals reeds opgemerkt vergelijk je appelen met citroenen

Het belangrijkst is dat je een plek vindt waar je graag woont.

Verkijk je niet op de duurzaamheid van zogenaamd gerenoveerde woningen die worden aangeboden.

Veel succes.

[The Girlz]

Re: Huis kopen

Een herfinanciering is volgens de bank geen optie. We hebben nog maar 3 jaar afbetaald. Onze lening loopt 30 jaar, onze nieuwe lening zou 25 jaar lopen.
We hebben tijd om uit te kijken dus we hopen een degelijk huis te vinden voor een € 180 000 à € 190 000. We vinden nu gewoon dat we teveel afbetalen voor ‘slechts’ een appartement. ’t Is een moeilijke kwestie en inderdaad haast niet te vergelijken.
Bedankt!

[Roel W]

Re: Huis kopen

Nieuwe lening gaat jullie hoogstwaarschijnlijk ook veel beter uitkomen als herfinancieren omdat de rentvoeten vandaag veel lager zijn als 3 jaar geleden.

[polleke_cgc]

Re: Huis kopen

Nieuwe lening gaat jullie hoogstwaarschijnlijk ook veel beter uitkomen als herfinancieren omdat de rentvoeten vandaag veel lager zijn als 3 jaar geleden.

Verschillen de rentevoeten voor hypothecaire leningen zoveel ? Persoonlijk heb ik niet die indruk. De banken moeten hun verliezen ergens recupereren...
De rentes op sparen zijn inderdaad vlot gevallen .

[The Girlz]

Re: Huis kopen

Toen 4.20% - Nu 3.99%

De kogel is reeds door de kerk hoor, we gaan niet verhuizen.
Er komt heel veel bij kijken en je weet ook nooit wat je koopt.
Nu weten we waar we aan toe zijn, we hebben geen kosten meer, laag EPC, weinig onderhoud, ...
Wel een hogere lening maar we hoeven niet persé te sparen...
Als we minder zouden afbetalen voor nieuw huis, hebben we het wel ruimer maar moeten waarschijnlijk nog sparen voor verbeteringswerken, kosten aan de woning, ...
Was ook bang niets te vinden met de luxe die we nu hebben.

Toch heel erg bedankt voor de vele uiteenlopende reacties

[T.Trapper]

Re: Huis kopen

Zulk een keuze is en blijft héél persoonlijk, het is voor buitenstaanders moeilijk raad te geven in zulk een zaak - tenzij om enkele zaken aan te halen waaraan jullie zelf misschien niet hebben gedacht.

Best is altijd lijstjes op te stellen met alle mogelijke argumenten pro en contra en deze dan tegen elkaar af te wegen.