verkoop appartement

[pnobels]

Hoi, op net net vind je allerlei info met welke kosten je te maken krijgt bij de aankoop van bijvoorbeeld een (nieuwbouw) appartement (notaris, BTW, ...). Echter, wat je nergens kunt terugvinden is met welke kosten je te maken hebt bij verkoop van diezelfde woning...? Heeft iemand daar enige info over?

[James71]

Re: verkoop appartement

maak een afspraak met een notaris in je buurt, advies is gratis en je krijgt correcte info op jou situatie aangepast

[Jos Vanhengel]

Re: verkoop appartement

'k Weet zéker dat die notaris er wéér bij is.

[schtein]

Re: verkoop appartement

in princiepe heb je geen kosten (als je niet via een makelaar werkt)
alle kosten (notaris, registratie ....) zijn voor de koper.

[Wim]

Re: verkoop appartement

Als je nog een lening lopen hebt dan zal je een paar maanden intrest moeten betalen aan de bank en wat kosten om de hypotheek op te zeggen, in mijn geval was dat in totaal een 500 euro... Voor de rest waren er ook nog extra syndicuskosten, de notaris van de koper had een verslag aangevraagd en ik moest dat betalen (130 euro). De post laten doorsturen naar je nieuw adres kost 20 euro en verder kan je PDF documenten downloaden om samen met de nieuwe eigenaar de elektriciteit en waterstand in te geven. De kabeldistributie moet je asap aangetekend opzeggen/overlaten aan nieuwe eigenaar, eigenlijk zelfs een maand voor je eruit gaat al opsturen want die administratie heeft blijkbaar veel tijd nodig.
Het zou kunnen zijn dat je nog wat extra kosten hebt voor elektriciteit of water, naargelang het voorschot dat je betaald en het moment dat je eruit gaat (in de winter ligt je verbruik hoger dan in de zomer) waardoor je plots wat zal moeten betalen, maar terugkrijgen is ook mogelijk natuurlijk.

Indien je een nieuwbouw verkoopt dan kan je misschien nog verkopen onder btw-stelsel:
"Een verkoop van een nieuw gebouw onder BTW-statuut kan tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar waarin het gebouw in gebruik of in bezit is genomen. Opgelet: op de grond blijven ALTIJD registratierechten verschuldigd."

[Loesje]

Re: verkoop appartement

Heeft ook iemand tips over verkopen zonder bemiddeling van immokantoor?
Welke problemen kan je tegenkomen die je niet zou hebben met hulp van een immokantoor?
Er zou ook een verzekering bestaan die je kan afsluiten voor het geval de koper het bedrag toch niet kan neerleggen?

Groetjes!
Loes

[Wim]

Re: verkoop appartement

Ik heb ook geen immokantoor ingeschakeld, als je een woning hebt die vlot verkoopbaar is (ligging, leeftijd,...) en je een realistische prijs vraagt die vergelijkbaar is met woningen uit de buurt, heb je zeker geen immo nodig.

Je kan niet anders dan goed samenwerken met je notaris, je laat die best een modelcompromis opstellen die je kan doorsturen naar een potentiele koper.

Je werkt ook best met 'kijkdagen', ik heb het op immoweb gezet en iedereen die wil komen kijken op 1 dag gecentraliseerd (een stuk of 7 op 1 dag, om het half uur dus op uur laten komen zodat je wat uitleg op een persoonlijke manier kan geven).

Heb je iemand die interesse heeft, dan kan je een modelcompromis meegeven zodat die het kan laten nakijken door hun notaris. Ik had tot 2x toe af te rekenen met meerdere geïnteresseerden, de eerste 'koper' heeft me 3 weken aan het lijntje gehouden en uiteindelijk afgehaakt, ook al stond alles bij de notaris al op papier maar was het nog niet ondertekend... Heb het opnieuw op immoweb moeten plaatsen en op die tweede kijkdag opnieuw moeten kiezen uit 2 kopers die voor de vraagprijs wouden kopen... deze keer zelf gekozen wie me het meest kredietwaardig leek en niet de eerste die 'ja' zei...

Bovenstaand gezever had ik niet gehad als ik via een immokantoor was gegaan, want die werken met een standaard verkoopsovereenkomst die meteen onder de neus van een koper wordt gestoken... voorschot gegeven dat hij kwijt is als er uiteindelijk niet gekocht wordt... Pas later wordt er onderhandeld wat er in de compromis moet komen...

Als je bij de notaris de compromis gaat tekenen (en niet thuis bv), dan kan de koper een gratis vooroverlijdensverzekering krijgen tot 120.000 euro ongeveer... mocht die nu toevallig dood gaan tijdens de duur van de compromis/verlijden akte dan is dat bedrag toch al zeker gewaarborgd. Er moet een clausule in de compromis daarover opgenomen worden, je kan die makkelijk vinden via google...

[Freewillie]

Re: verkoop appartement

Ook in een immokantoor kan het zijn dat kandidaten toch nog zonder scrupules afhaken hoor. Alhoewel een mondelinge overeenkomst normaal geldig is.

de overlijdensverzekering is gratis voor de koper, niet voor het immokantoor.

Het immokantoor dat ik ken, gaat ook de stedenbouwkundige toestand van de verkochte eigenom ook goed onderzoeken, zodat de koper perfect op de hoogte is van de eventuele overtredingen.

[Wim]

Re: verkoop appartement

Ook in een immokantoor kan het zijn dat kandidaten toch nog zonder scrupules afhaken hoor. Alhoewel een mondelinge overeenkomst normaal geldig is.

Inderdaad... mondelinge overeenkomst is geldig maar bewijs dat maar eens... er was al een volledig ingevulde compromis tussen ons beide notarissen opgemaakt, inclusief alle over en weer gemail tussen hem en de notarissen... als dat geen mooi bewijs is... Op aanraden van mijn notaris heb ik die nepkoper een bericht gestuurd dat hij afziet van de aankoop als hij binnen bepaalde tijd niet reageert. Dit om te vermijden dat hij achteraf toch komt opdagen als 'koper' terwijl ik al een nieuwe koper gevonden heb... Dit kon mij juridisch nog gevaarlijk worden want hij heeft evenzeer bewijs (ingevulde compromis en emailverkeer) als ik dat hij koper is/was...

Immokantoor dat stedebouwkundige toestand controleert: normaal gaat de notaris dit zowiezo na... nuja, een immokantoor mag wel eens iets doen voor hun 10.000 euro die ze je afpingelen bij een verkoop...

[Sjillie]

Re: verkoop appartement

Mijn ervaringen terzake:

- opzeggen hypo lening: wederbelegginsvergoeding voor de bank. Dit is 3 x maand Intrest (obv het huidige openstaande kapitaal en rentevoet van je huidige lening)
- schrapping hypotheek bij de hypotheekbewaarder (grootteorde 250-500 eur)
- opzeggen verzekeringen (zou gratis moeten zijn)
- verhuiskosten zoals Wim beschreef

Addertjes onder het gras:
- misschien heb je indertijd premies ontvangen (klein beschrijf, huisvestingspremie, etc.) Vaak veronderstellen deze dat je x aantal jaar hoofdverblijfplaats houdt in je woning. Vroeger verkopen/vertrekken kan terugvordering + boete met zich meebrengen. Voor vele premies wordt een termijn van 3 jr gehanteerd. (iemand voorbeelden van uitzonderingen?)
- meeneembaarheid van de betaalde registratierechten: op moment van verkoop moet de enige woning ook de hoofdverblijfplaats zijn, anders geldt de regeling niet. (opletten dus met verhuurd appt dat je wil verkopen, ook al is het je enige woning...)

Voor de rest kan maar moet je niet met makelaar werken.

Wat uitvoering van de overeenkomst betreft, de getekende compromis heeft bindende waarde. Je kan steeds eisen dat deze overenkomst uitgevoerd wordt. Uiteraard kan je ook met een verbreking akkoord gaan en hiervoor een schadevergoeding eisen. In principe is dat die 10% voorschot.
De verkoper kan dus steeds beslissen niet akkoord te gaan met de verbreking en EISEN dat je koopt. Vanaf het moment van niet-naleving van de termijnen beginnen de verwijlintresten te lopen (staan in de compromis), dit kan behoorlijk oplopen...
Zelfde verhaal geldt uiteraard voor de koper - Eens jij als verkoper getekend hebt kan je niet meer onder de verkoop uit indien de koper dit eist...

Laat je compromis door jouw notaris opmaken en teken hem daar. (vrije keuze en iedere partij heeft recht op zijn notaris...)

Soms wordt ook een voorschot gevraagd aan de koper zodat beiden zeker weten dat ze zich engageren voor de transactie, de compromis kan nl. soms enkele dagen op zich laten wachten.

Alternatief kan je vragen dat de koper een bindend bod uitbrengt, voorbeeldformulier zijn hiervan te vinden op het net. (bv top-immo.be) Door tegen te tekenen gaan jullie een onderlinge overeenkomst aan die kan helpen bij evt geschillen.

Zorg voor goede foto's, een duidelijke beschrijving en een realistische prijs, dan gaat het goed vooruit. De markt is redelijk verzadigd met belachelijke vraagprijzen. Correct geprijsde woningen zijn typisch bnn de 2-4 weken verkocht...
adverteren kan op hebbes.be, immoweb.be, koopjesnet.be, Vlan. (da's de reeks die ik dagelijks bezocht... )

bon - ineens therapeutisch 18 maanden frustatie van mij af geschreven - heerlijk gevoel toch

[Sjillie]

Re: verkoop appartement

Ook in een immokantoor kan het zijn dat kandidaten toch nog zonder scrupules afhaken hoor. Alhoewel een mondelinge overeenkomst normaal geldig is.

Hier inderdaad slechte ervaringen meegemaakt.
Mondeling bewijs geldt tussen particulieren maar dan moet je naar een rechtbank om af te dwingen. Sop lijkt me de kolen niet waard (dat vonden wij althans)

Ons voorbeeld - koper ging akkoord met ons bod, in het bijzijn van de makelaar. We waren aan het wachten op de compromis en ondertussen verkoopt de eigenaar achter de rug van de makelaar. Uiteraard niet correct maar de compromis werd met de andere partij getekend (die een hoger bod had uitgebracht). Ik heb de mensen dan maar eens goed mijn gedacht laten weten maar uiteindelijk haalt dat niks meer uit.

Onze conclusie - ineens iets op papier zetten

[Freewillie]

Re: verkoop appartement

Inderdaad... mondelinge overeenkomst is geldig maar bewijs dat maar eens... er was al een volledig ingevulde compromis tussen ons beide notarissen opgemaakt, inclusief alle over en weer gemail tussen hem en de notarissen... als dat geen mooi bewijs is... Op aanraden van mijn notaris heb ik die nepkoper een bericht gestuurd dat hij afziet van de aankoop als hij binnen bepaalde tijd niet reageert. Dit om te vermijden dat hij achteraf toch komt opdagen als 'koper' terwijl ik al een nieuwe koper gevonden heb... Dit kon mij juridisch nog gevaarlijk worden want hij heeft evenzeer bewijs (ingevulde compromis en emailverkeer) als ik dat hij koper is/was...

Immokantoor dat stedebouwkundige toestand controleert: normaal gaat de notaris dit zowiezo na... nuja, een immokantoor mag wel eens iets doen voor hun 10.000 euro die ze je afpingelen bij een verkoop...

Als je naar de rechtbank stapt, ben je idd vertrokken voor enige tijd. Ondertussen kon je de eigendom misschien nog drie keer aan iemand anders verkopen.
De notaris vraagt een stedenbouwkundige inlichtingenfiche aan de gemeente.
De vraag is of deze altijd volledig in orde zijn.

Mvg
W.L.