appartement, goede belegging?

[Control-Z]

Als belegging een appartement of studio bezitten om te verhuren (bijkomend aan de woning die je zelf bewoont), is dat een goede zaak?
Of zijn de taksen en reglementen dan zo hoog dat het sop de kool niet waard is?
Wat is het beste idee, een appartement in een grote stad met een langlopend contract, of een appartement aan zee, dat per zomer wordt verhuurd?
Waar ik schrik voor heb, zijn huurders die vanalles kapot maken, of hun huishuur niet betalen en die je niet eruit krijgt.
Want tegenwoordig geniet in den belgique, het schorremorrie meer bescherming dan de benadeelde.

[Guest14]

Re: appartement, goede belegging?

Waar ik schrik voor heb, zijn huurders die vanalles kapot maken, of hun huishuur niet betalen en die je niet eruit krijgt.
Want tegenwoordig geniet in den belgique, het schorremorrie meer bescherming dan de benadeelde.

Je zegt het zelf. risico op beschadiging en niet-betaling van de huur is nogal groot.

Omdat je al een huis hebt, en dit ziet als een belegging, zou ik nadenken over andere 'beleggingsprodukten', anders wordt vastgoed een te groot deel van je 'vermogen'. Wil je toch absoluut vastgoed, dan kan je ook vastgoedcertificaten kopen.
Of, je beschikt over voldoende kapitaal om ineens 5-10 appartementen te kopen. Dan is het risico wat gespreid. Is er dan ้้n die niet betaalt, dan weegt dit niet zo zwaar door.

[Nickon]

Re: appartement, goede belegging?

Als je pech hebt en je krijgt een huis- of appartement hopper: iemand die je huis huurt, niet betaalt, en na x-maanden/jaar gewoon een ander huis huurt en weer niet betaalt.
Voor het gerecht brengen helpt niks. Van puur ellende hebben de eigenaars het huis te koop moeten zetten.

Eigen ervaring: de stress veroorzaakt door niet of onregelmatig betalende huurders is hoog: huurders krijgen relatieproblemen, ze zitten in scheiding van tafel en bed situatie, de ้้n wil de huur niet betalen, de andere ook niet. En voor je het weet ben je betrokken partij in hun scheiding.
Je kan natuurlijk argumenteren: je hebt gewoon pech gehad met je huurders.
Maar 1-maal je dit meemaakt, bedank je voor onroerend goed voor verhuur.

[Hasseltenaar]

Re: appartement, goede belegging?

Tien jaar heb ik gewoond in een appartement dat mijn eigendom was in een blok van 5 appartementen waarvan ik ook nog een paar jaar syndicus ben geweest. Verwarming was gemeenschappelijk met stookolie brander. E้n slecht betalende huurder van gemeenschappelijke kosten waarin ook de aankoop van stookolie zat. Wat een problemen dat gegeven heeft! Later overgeschakeld op externe syndicus, maar dat geld gooi je beter van een brug, dan heb je tenminste nog het plezier van het te zien dwarrelen. Ondertussen verhuisd en mijn appartement verkocht, niet willen verhuren met de voorkennis die ik had. Nog altijd geen greintje spijt van. Niks problemen met huurders, gemeenschap, syndicus of wie of wat dan ook.

[enero]

Re: appartement, goede belegging?

Het bezitten van vastgoed is in principe op lange termijn nog steeds een goeie investering. Aangezien geld momenteel niks opbrengt, althans op de klassieke manieren van spaarboekjes, kasbons, fondsen, TAK 2.., enz..
Maar of de investering in ้้n enkel appartement om te verhuren een goeie zaak is weet ik nog niet zozeer. En als je het doet zorg dan dat het geen deel uitmaakt van een al te groot gebouw. Hoe groter de appartementsblok, hoe groter de algemene kosten worden na verloop van tijd. Liften vervangen of aanpassen, verfraai๏ngswerken, enz.. Allemaal kosten voor de eigenaars. Kosten die je niet direct kan verhalen op je huurder(s).
De ouders van mijn vrouw hebben al een twintigtal jaar zwaar ge๏nvesteerd in een vrij grote appartementsblok in de Brusselse agglomeratie. Mijn vrouw heeft er al altijd een groot deel van het admistratief werk op zich genomen. Sedert een paar jaar neemt ze nu ook de syndic voor haar rekening omdat ze zwaar opgelicht is geweest door voordien iemand anders (kantoor) als syndicus aan te stellen.
En er is inderdaad veel kommer en kwel. Huurders die niet of maar half meer betalen. Ze huren een zestal maanden en betalen in den beginne normaal. Maar na een paar maanden beginnen de problemen, ze betalen maar half meer en nadien helemaal niet meer om nog maar te zwijgen van jaarlijkse bijkomende lasten die ze ook niet betalen. Om de zaak aan te vechten via het gerecht moet je al een ganse procedure doorlopen van brieven schrijven met aanmaningen, vrederechter, enz.. vooraleer het gerecht iets doet. Dan betalen ze ineens weer een maand en zijn zogezegd van goeie wil voor de rechter. En zo gaan de zaken verder. En probeer zulke huurders er maar eens uit te krijgen... Sommige gaan weg, maar dan met de noorderzon. Geen spoor meer van, begin ze maar eens op te sporen om nalatige betalingen te verhalen. Meestal hebben ze niks of zoals al gezegd vind je ze niet meer terug. Je moet dus constant een advokaat in dienst nemen om de zaken op te lossen. Huurders hebben meer rechten dan eigenaars. Recent was er een dame die een van de appartementen betrok en waarmee mijn vrouw al een hele tijd last had omdat ze noch kosten nog huishuur betaalde. Na ze veel te hebben aangemaand en gedreigd met gerecht heeft ze dan eindelijk haar opzeg gedaan. Mijn vrouw was "dol van geluk" omdat een gans deel van de last die de bewuste dame meebracht nu toch zou wegvallen. Erg h้.. en ze weet dat ze met de borg niet zal toekomen om de achterstallige huren en kosten te betalen.
Dus,... is beleggen in een appartement een goeie zaak. Ik zou zeggen " ja, op voorwaarde dat het een belangrijke bron van inkomen is .
Als je er maar ้้n hebt en je denkt dat het je een aardige cent per maand zal opbrengen twijfel ik er wel aan. Maar goed, als je een goeie huurder hebt zou het kunnen. Je hebt natuurlijk nog de meerwaarde op het vastgoed na enkele jaren. En een appartement van rond de 20jaar doe je dan ook best van de hand, want dan beginnen meestal de zware kosten.

[Mr.D]

Re: appartement, goede belegging?

Hangt er allemaal van af.

1. In Brussel is er een zeer goede verhuurmarkt met betrouwbare huurders (Europese ambtenaren, expats, aangevuld met mensen die naar Brussel verhuizen omdat ze niet meer willen pendelen,...), je moet enkel je wijk goed kiezen. De initi๋le investering zal wat hoger zijn, maar de waarde zal zeker minstens behouden blijven (zelfs de voorbije paar jaar). Het (buitenlands) huurpubliek eist wel een zekere flexibiliteit qua contract (liever meer betalen dan zich vast te pinnen aan het vaste huurcontract voor lange termijn), maar blijven meestal toch ettelijke jaren (eigenlijk allemaal niet zo onlogisch als je nieuw in een stad/land komt). Ze hebben liefst iets moderns en vinden het belangrijk dat er snel gereageerd wordt ingeval van een probleem (want ze zijn zeker in het begin een beetje hulpeloos).

2. Aan zee is verhuren het sop de kolen niet waard. Hier moet je het beschouwen als een investering en hopen op een waardevermeerdering. In het beste geval kan je na aftrek van alle kosten (gewone kosten, 2e verblijf, eventueel agentschap,...) een paar duizend euro per jaar overhouden, maar je hebt wel een buitenverblijf ter beschikking. De beste opbrengst en het minste werk (want weinigen huren tegenwoordig langer dan 1 of 2 weken) heb je wanneer je het op jaarbasis kan verhuren.

Aan verhuren zijn natuurlijk altijd risico's verbonden, maar vastgoed blijft in Belgi๋ hoe dan ook toch een goede investering.

[bouk]

Re: appartement, goede belegging?

Wat is het beste idee, een appartement in een grote stad met een langlopend contract, of een appartement aan zee, dat per zomer wordt verhuurd?

aan zee en de huur vooruit laten betalen.
grt,bouk.

[Guest14]

Re: appartement, goede belegging?

Aan Zee?
Je zal de huur normaal wel krijgen, maar wel v้้l regelmatiger je meubilair vervangen en je deuren moeten schilderen. Als je inboedel al niet verdwijnt (een copietje van een sleutel is snel gemaakt h้, of ze verliezen hem zogezegd).

Iedere keer dat je dan een 'weekendje' aan zee bent kan je beginnen poetsen, klussen etc. ipv aan het strand te gaan liggen.

Mijn lijfspreuk is: ้nen hoop bakstenen is genoeg.

Algemeen geldt dat je minstens de helft van de huurinkomsten terug moet investeren om je eigendom 'waardevast' te houden...

Kijk maar eens na wat je in je eigen woning steekt.
Gemiddeld geef je makkelijk 3000 € per jaar uit aan onderhoud en verbeteringen.
Denk maar na: als je een nieuwe keuken installeert van 15.000 €, mag je de komende 5 jaar niks meer doen h้.

[bouk]

Re: appartement, goede belegging?

Aan Zee?
Je zal de huur normaal wel krijgen, maar wel v้้l regelmatiger je meubilair vervangen en je deuren moeten schilderen. Als je inboedel al niet verdwijnt (een copietje van een sleutel is snel gemaakt h้, of ze verliezen hem zogezegd).

en waarom worden die duizende apartementen dan verhuurt aan de kust, omdat het niets opbrengt.
kom nou!
grt,bouk.

[enero]

Re: appartement, goede belegging?

Hangt er allemaal van af.

1. In Brussel is er een zeer goede verhuurmarkt met betrouwbare huurders (Europese ambtenaren, expats, aangevuld met mensen die naar Brussel verhuizen omdat ze niet meer willen pendelen,...), je moet enkel je wijk goed kiezen. De initi๋le investering zal wat hoger zijn, maar de waarde zal zeker minstens behouden blijven (zelfs de voorbije paar jaar). Het (buitenlands) huurpubliek eist wel een zekere flexibiliteit qua contract (liever meer betalen dan zich vast te pinnen aan het vaste huurcontract voor lange termijn), maar blijven meestal toch ettelijke jaren (eigenlijk allemaal niet zo onlogisch als je nieuw in een stad/land komt). Ze hebben liefst iets moderns en vinden het belangrijk dat er snel gereageerd wordt ingeval van een probleem (want ze zijn zeker in het begin een beetje hulpeloos).

Op de goeie verhuurmarkt hadden mijn schoonouders ook gespeculeerd toen ze in de appartementsblok investeerden. In een residentieel gebied van Brussel. Ook gedacht aan buitenlands huurpubliek waaronder Europese ambteneren. OK er zitten er wel enkele tussen, maar toch laat je je steeds weer vangen aan de mooipraterij van bepaalde individuen. Meneer komt toe in een dure wagen, mevrouw draagt een handtas van Delvaux of Chanel... Het kan precies niet op.., tot na enkele maanden. De zaken van meneer gaan minder goed, mevrouw haar relatie is op de klippen gelopen, of zoonlief krijgt geen centen meer toegestuurd van mama die in het buitenland woont. En ik kan zo doorgaan. Dus veel kommer en kwel, maar inderdaad als je een aanzienlijk aantal appartementen verhuurt, weegt dit minder op de totaliteit.
Maar Brussel is zeker geen referentie. De ervaring leert ons dat een dergelijke investering in je onmiddellijke buurt een betere supervisie geeft op de zaak en je je huurders beter inschatten. De huishuren zijn wat lager maar dit compenseert dan de verliezen die je lijdt door slechte betalers en allerhande kosten van advokaten en dergelijke.

[Guest14]

Re: appartement, goede belegging?

en waarom worden die duizende apartementen dan verhuurt aan de kust, omdat het niets opbrengt.
kom nou!
grt,bouk.

Om een stuk van hun hoge kosten te recupereren!

Laat ons een snel rekenen:
Kostprijs aankoop: 250.000 Euro (er zijn er ook duurdere h้)
Normale rentevergoeding: 2% : 5000 €
Maandelijkse lasten : ca 50€ pm - 600€
belastingen op KI: 1000€
Onderhoud/herstellingen: 1500 € (absoluut minimum)
Verwarming en electriciteit : 1000 €
Verzekering : 500€

Dus als eigenaar moet je huurinkomsten van bijna 10.000 € per jaar zien te versieren om de boel rendabeler te houden dan een spaarboekje.
Dus je moet bijna gehele vakantieperiodes vol zitten aan 1000€ per week!
Dus een hele hoop zever en werk om uiteindelijk niet veel meer dan normale rente op een spaarboekje te krijgen.

De winst zit normaal in de meerwaarde als de prijzen stijgen, en net dat is er in de laatste 3 jaar niet gebeurd.

Een appartement aan zee moet je kopen als je zelf dikwijls aan zee wil zitten, je de centen er voor hebt en wanneer je enkel huurinkomsten nodig hebt om de kosten wat te milderen.

[enero]

Re: appartement, goede belegging?

en waarom worden die duizende apartementen dan verhuurt aan de kust, omdat het niets opbrengt.
kom nou!
grt,bouk.

Eens rondkijken, er worden zeer veel appartementen weer van de hand gedaan. Als je aan zee een apartement kan verhuren voor een gans jaar kan je misschien uit je kosten komen. Maar je moet dan ook zeker zijn van je centen en op voorhand zes maandelijks of jaarlijks laten betalen.
De meerwaarde aan zee is allicht ook groter. Mijn schoonvader kocht in het begin van de jaren tachtig in Knokke - Zoute een appartement op de dijk. Na een vijftal jaar (het apartement was niet om te verhuren en wij gingen er zelf veel te weinig naar toe) werd het verkocht aan het dubbele van de prijs. Er waren nl. twee ondergronds garage bij. Dit alleen al in Knokke is goud waard. Mocht je het nu nog hebben, dan was hetzelfde appartement zeker X10.
Maar een dergelijk appartement verhuren op korte termijn is zeker geen goeie zaak. De huurprijzen zijn tijdens de zomermaanden zo hoog dat men er dan met twee of drie huishoudens komt in hokken om de kosten te delen. Luchtmatrassen in de living, zelfs tot op de terrassen... Nadien blijf je als eigenaar met een hoop miserie achter.
De algemene kosten aan zee zijnook zeer hoog. Voor dat geld kan je je voor twee personen een paar keer per jaar in een vijfsterren hotel laten dienen...

[Hasseltenaar]

Re: appartement, goede belegging?

Om een stuk van hun hoge kosten te recupereren!

Laat ons een snel rekenen:
Kostprijs aankoop: 250.000 Euro (er zijn er ook duurdere h้)
Normale rentevergoeding: 2% : 5000 €
Maandelijkse lasten : ca 50€ pm - 600€
belastingen op KI: 1000€
Onderhoud/herstellingen: 1500 € (absoluut minimum)
Verwarming en electriciteit : 1000 €
Verzekering : 500€

Dus als eigenaar moet je huurinkomsten van bijna 10.000 € per jaar zien te versieren om de boel rendabeler te houden dan een spaarboekje.
Dus je moet bijna gehele vakantieperiodes vol zitten aan 1000€ per week!
Dus een hele hoop zever en werk om uiteindelijk niet veel meer dan normale rente op een spaarboekje te krijgen.

De winst zit normaal in de meerwaarde als de prijzen stijgen, en net dat is er in de laatste 3 jaar niet gebeurd.

Een appartement aan zee moet je kopen als je zelf dikwijls aan zee wil zitten, je de centen er voor hebt en wanneer je enkel huurinkomsten nodig hebt om de kosten wat te milderen.

Als ik dan vertrek van de aanschaf prijs, 250.000 EUR en dit geld vastzet voor 8 jaar met maandelijkse rente uitbetaling, dan kom ik aan ca 800 EUR/maand waarvan een gedeelte moet aangegeven worden als inkomsten. Dan vraag ik mij af wat investeren in vastgoed nog als voordeel heeft. Ok, je hebt wel nog de inflatie maar als je ziet hoeveel onroerend goed er te koop staat en niet verkocht raakt......

[Guest14]

Re: appartement, goede belegging?

Als kleine jongen had ik in het begin van de jaren tachtig een kasbon gekregen van 10.000 BF van mijn grootvader.

Rente toen: 13%
Na 5 jaar : Verdubbeld...

Begin jaren 80 was de inflatie zeer hoog, en dus verwondert het me niet dat een appartement op 5 jaar tijd in waarde verdubbelt.

[Jer0en]

Re: appartement, goede belegging?

Is een huis of een appartementsgebouw dat volledig van jezelf is dan geen betere oplossing?

Mijn huisbazin moest een vast contract zien van mijn werkgever en vele anderen vragen zelfs dat een 2e persoon voor jouw huur borg staat.